Η Διαδικασία Διαχωρισμού Οικοπέδων στην Κύπρο – Πολύπλοκη και Χρονοβόρα Πορεία
Στην Κύπρο, η αξιολόγηση της αξίας ενός ακινήτου που προορίζεται για διαχωρισμό σε οικόπεδα συχνά βασίζεται σε υπολογισμούς που παραβλέπουν την πραγματικότητα της διαδικασίας. Είναι συνηθισμένο φαινόμενο να αποτιμάται ένα τεμάχιο γης με βάση την υποθετική αξία των οικοπέδων που μπορούν να προκύψουν μετά από διαχωρισμό, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα σημαντικά κόστη και η χρονοβόρα φύση της διαδικασίας.
Ωστόσο, η πορεία από την κατοχή ενός μεγάλου τεμαχίου μέχρι την έκδοση τίτλων για επιμέρους οικόπεδα είναι πολυστάδια και μπορεί να διαρκέσει 4 έως 5 χρόνια, ανάλογα με την τοποθεσία, τη γραφειοκρατία και το μέγεθος του έργου.
🔹 Κύρια Στάδια της Διαδικασίας
1. Οριοθέτηση του Ακινήτου
Η εξωτερική οριοθέτηση είναι το πρώτο απαραίτητο βήμα, που καθορίζει επίσημα τα σύνορα του τεμαχίου.
2. Πολεοδομική Άδεια
Ακολουθεί η αίτηση για μετατροπή του τεμαχίου σε επιμέρους οικόπεδα, μέσω Πολεοδομικής Άδειας.
3. Έκδοση Άδειας Διαχωρισμού
Η τοπική αρχή (Δήμος ή Επαρχιακή Διοίκηση) εκδίδει την άδεια για τον επίσημο διαχωρισμό των οικοπέδων. Σε αυτό το στάδιο απαιτείται η πληρωμή τελών για την παροχή κοινής ωφελείας (ύδρευση, ρεύμα, τηλεπικοινωνίες), καθώς και τυχόν αναγκαία έργα υποδομής (όπως υποσταθμοί ηλεκτρισμού).
4. Καθορισμός Υψομέτρων και Μηκοτομών
Για να προχωρήσει το έργο, πρέπει να κατατεθούν τα σχέδια με τα τελικά υψόμετρα και τις κλίσεις του τεμαχίου, βασιζόμενα στα πιο πάνω πιστοποιητικά.
5. Προσφορές και Κατασκευαστικά Έργα
Με την έκδοση των σχετικών αδειών, ζητούνται προσφορές από εργολάβους για την υλοποίηση των έργων (δρόμοι, πεζοδρόμια, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας). Τα έργα αυτά συνήθως ολοκληρώνονται εντός 6–8 μηνών.
6. Τελική Χωρομέτρηση και Πιστοποιητικό Έγκρισης
Μετά την ολοκλήρωση των έργων, πραγματοποιείται τελική επιθεώρηση και υποβάλλεται αίτηση για την έκδοση του Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης, το οποίο είναι απαραίτητο για την έκδοση των νέων τίτλων ιδιοκτησίας.
7. Έκδοση Τίτλων Ιδιοκτησίας
Η τελική φάση περιλαμβάνει την υποβολή όλων των απαραίτητων εγγράφων για την έκδοση τίτλων για κάθε νέο οικόπεδο. Αυτή η διαδικασία ενδέχεται να διαρκέσει ακόμη 1,5 με 2 χρόνια.
💰 Κόστος και Οικονομικά Δεδομένα
Το συνολικό κόστος για την ολοκλήρωση της πιο πάνω διαδικασίας ανέρχεται σε περίπου €20.000 – €25.000 ανά οικόπεδο, λαμβάνοντας υπόψη τα τέλη αδειών, τα κατασκευαστικά έργα και τις τεχνικές υπηρεσίες.
Αυτό καταδεικνύει ότι η πραγματική αξία ενός τεμαχίου δεν είναι απλώς η αξία των τελικών οικοπέδων μείον το κόστος κατασκευής. Ο επενδυτής που αναλαμβάνει το έργο πρέπει να εξασφαλίσει και ένα εύλογο κέρδος για το ρίσκο και το κεφάλαιο που επενδύει.
📝 Συμπέρασμα
Η διαδικασία διαχωρισμού οικοπέδων δεν είναι απλή υπόθεση. Είναι χρονοβόρα, απαιτεί σημαντική οικονομική επένδυση και εξειδικευμένο συντονισμό. Για τον ορθό καθορισμό της αξίας ενός ακινήτου, είναι απαραίτητη η συμβουλή επαγγελματία εκτιμητή ή συμβούλου ακινήτων, ώστε να αποφεύγονται λανθασμένοι υπολογισμοί και απογοητεύσεις.
